G. Grondbeleid

Deze paragraaf omvat de volgens de BBV verplichte toelichting op de verwachte ontwikkelingen in het te voeren grondbeleid, in het bijzonder de ontwikkelingen rondom de actieve grondexploitaties.

De parameters en de ramingen van de nog te verwachten inkomsten en uitgaven in de complexen van de actieve grondexploitatie is gebaseerd op de ramingen zoals opgenomen bij de jaarrekening 2024. We verwachten vanaf de begroting 2026 1 actieve grondexploitatie te hebben (Hoflaan in Stolwijk). De winstprognose blijft voor deze grondexploitatie ten opzichte van de jaarrekening 2024 nagenoeg ongewijzigd. De risicowaardering daalt ten opzichte van de begroting 2025 en daarmee de afdekking in het weerstandvermogen, met 66 %. Dit komt door het project Hoflaan in een vergevorderde fase zit en de risico’s daardoor zijn afgenomen.

De Nota Grondbeleid is op 16 april 2024 door de raad vastgesteld. De visie van het grondbeleid sluit aan op de opgave waar de gemeente voor staat. Dit is hoofdzakelijk een vitaal leefbaar gebied waar we in goede gezondheid en met plezier wonen, werken en genieten van de unieke omgeving. Binnen het gewenste ruimtelijke en/of ander sectoraal beleid, zoals volkshuisvesting, economische zaken, sport en recreatie. Het doel van het gemeentelijk grondbeleid is als volgt gedefinieerd:
-    Het realiseren van gewenste (ruimtelijke) ontwikkelingen en het bieden van oplossingen voor maatschappelijke opgaven of het tot stand brengen van maatschappelijke voorzieningen;
-    Het verhalen van kosten bij ontwikkeling van derden en duidelijkheid bieden waarop dit gebeurt;
-    Toevoegen van ruimtelijke kwaliteit aan de bestaande kernen;
-    Indien financiële middelen worden gerealiseerd kunnen deze worden ingezet voor de gemeentelijke ambities.
De genoemde doelen sluiten aan op de Krimpener-waarden zoals omschreven in de Omgevingsvisie Krimpenerwaard 2021. 

Daarnaast staat de gemeente voor een woningbouwopgave van 4.000 woningen tot 2040. Deze ontwikkeling heeft gevolgen voor de buitenruimtes en de maatschappelijke voorzieningen van de gemeente, waarvoor investeringen nodig zijn. Om een deel van deze kosten te kunnen verhalen, wordt in de nog vast te stellen Nota Kostenverhaal voorgesteld om een Investeringsreserve in te stellen. De verwachting is dat de besluitvorming hierover begin 2026 plaatsvindt. Deze reserve bestaat uit twee onderdelen: de sociale vereveningsreserve en een bijdrage voor gebiedsoverstijgende ontwikkelingen. De voeding van deze reserve vindt plaats door deze kosten via anterieure overeenkomsten bij initiatiefnemers te verhalen. 

3.1 Gevolgde methodiek
De wettelijke regels over grondbeleid eisen dat we in deze begroting een actuele voorspelling van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitaties geven. We vergelijken de cijfers zoals vastgesteld bij de jaarrekening 2024 met de vorige gegeven voorspellingen bij de begroting 2025. 

3.2 Parameters
Interne rekenrente
De interne rekenrente heeft betrekking op de toerekening van rente over de boekwaarde van een grondexploitatie. In 2024 heeft het rentepercentage 0,58% bedragen. Op basis van de “Notitie rente 2023” van de commissie BBV dient met ingang van 2025 de rente-omslag te worden gebruikt voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties. Het rente-omslagpercentage voor 2026 bedraagt 1,4%. Voor de berekening van de rente-omslag wordt kortheidshalve verwezen naar de paragraaf Financiering.

Index over geraamde uitgaven
De indexering van de prijzen (lasten) wordt gebaseerd op de Meicirculaire gemeentefonds 2025 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Voor de actualisatie van de grondexploitatieberekeningen zijn de volgende indexering toegepast, 2026: 2,7%  /  2027: 2,5%  /  2028: 2,6% / 2029: 2,5%. 

Index over de grondopbrengsten
De CPI-index (Consumenten Prijs Index) wordt in de ontwikkelovereenkomsten van de complexen gehanteerd als indexering voor de gronduitgifteprijzen. Veel van de opbrengsten zijn al gerealiseerd. Voor de nog te realiseren grondopbrengsten wordt voorzichtigheidshalve uitgegaan van een index van 0%.

Discontovoet
De discontovoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om toekomstige kasstromen contant te maken, om de contante waarde te bepalen. In de notitie “Rente 2023” van de commissie BBV staat vermeld dat de discontovoet thans 2% bedraagt. De door BBV voorgeschreven discontovoet blijft naar verwachting in 2026 gelijk aan die van 2025, te weten 2%.

Interne doorbelasting
De uurtarieven en het overheadpercentage zijn in het kader van de begroting 2025 geactualiseerd en doorgevoerd in de actieve grondexploitaties. Het berekende overheadpercentage voor 2026 wordt ingeschat 83,47% (2025: 83,29%).

3.3 Heffing vennootschapsbelasting (VPB)
Eventuele mutaties vennootschapsbelasting in 2026 en verder worden verrekend met de Algemene Reserve Grondzaken.

3.4 Grondprijzen
De geactualiseerde nota grondbeleid 2024 beschrijft de volgende wijze van berekenen van grondprijzen:

Op 8 april 2025 is de grondprijzenbrief vastgesteld door het college. Deze brief wordt jaarlijks geactualiseerd. De residuele grondwaardemethodiek kan worden verduidelijkt aan de hand van een voorbeeld. Stel dat de v.o.n.-prijs van een nieuw opgeleverde woning € 302.500 bedraagt. De verkoopwaarde exclusief btw bedraagt in dat geval € 250.000. Om de woning te kunnen bouwen dient € 130.000 exclusief btw aan bouwkosten te worden besteed en € 50.000 exclusief btw aan bijkomende kosten, zoals adviseurs- en verkoopkosten, rente, winst en risico van de ontwikkelaar. In dat geval bedraagt de residuele grondwaarde € 70.000 exclusief btw. De hieruit af te leiden grondprijs is 28% (€70.000/€ 250.000).

3.5 Resultaten actualisering actieve grondexploitaties
De verwachting is dat er één actieve grondexploitatie is bij de begroting 2026, namelijk de Hoflaan in Stolwijk. In onderstaande tabel is het vergelijk te vinden met ramingen van de begroting 2025 ten opzichte van de begroting 2026 voor de Hoflaan. De basis van de ramingen van de begroting 2026, is de herziene grondexploitatie vastgesteld door de raad met boekwaarde per 1 januari 2025.

4.1 Overzicht actuele grondexploitaties
In onderstaand overzicht is het geraamde resultaat aangegeven (eindwaarde en netto contante waarde). Het uitgangspunt is de gerealiseerde boekwaarde per 31-12-2024 en de nog resterende uitgaven en inkomsten. De grondexploitatie Hoflaan heeft als einddatum eind 2026. Onderstaand de tabel met een korte toelichting op de nog lopende grondexploitatie.

5.1 Krediet Strategische Grond- en Vastgoedaankopen  
Op 5 november 2019 heeft de raad besloten een krediet beschikbaar te stellen van € 7.500.000 voor het doen van strategische grond- en vastgoed verwervingen. Het college is bevoegd tot uitgaven uit het krediet voor de aankoop van gronden en opstallen die zijn gelegen in gebieden, waarop de raad een voorkeursrecht heeft gevestigd. Ook is het college bevoegd tot aankoop van gronden en opstallen die niet onder een voorkeursrecht vallen, maar die liggen in een gebied waarvoor de raad een ruimtelijke visie (structuurvisie, omgevingsplan of bestemmingsplan) heeft vastgesteld en waarvan men verwacht deze te realiseren binnen een termijn van 5 jaar. Daarnaast is besloten het krediet voor strategische aankopen als vast onderdeel op te nemen in de paragraaf-G. Het college informeert de raad over de gerealiseerde aankopen en de stand van zaken van het krediet via de jaarrekening. Het beschikbare bedrag voor strategische grond- en vastgoedaankopen bedraagt medio september 2025 € 686.874.

5.2 Bestemmingsreserve Strategische Verwervingen
De raad heeft op 5 november 2019 besloten een bestemmingsreserve strategische verwervingen vast te stellen. Deze is bedoeld voor het dekken van de kosten die gemoeid gaan met de aankoop van strategisch grond- en vastgoed en de verwachte inkomsten en uitgaven die met de tijdelijke exploitatie van deze aankopen zijn gemoeid. Besloten is ook om het college de bevoegdheid te verlenen te beschikken over de bestemmingsreserve, met dien verstande dat in de tussentijdse rapportages de mutaties worden opgenomen. De stand van deze bestemmingsreserve bedroeg per 31 december 2024 € 463.173. Na verwerking van kapitaal- en exploitatielasten 2025 zal de stand eind 2025 € 423.304 bedragen. 

In 2020 is voor de uitvoering van het faciliterend grondbeleid een budget opgenomen in de begroting. Onder faciliterend grondbeleid wordt verstaan de gemeentelijke inzet in ruimtelijke initiatieven waarin derde marktpartijen opdracht gevend en risicodragend zijn. De rol van de gemeente beperkt zich bij faciliterend grondbeleid hoofdzakelijk tot begeleiding, coördinatie en facilitering van gemeentelijke besluitvormingsprocessen. In de paragraaf Grondbeleid worden de belangrijkste projecten op het gebied van faciliterend grondbeleid toegelicht. Hieronder een overzicht van enkele ontwikkelingen.

Herontwikkeling Aviaterrein Ouderkerk aan den IJssel (project Bolderkade)
Initiatiefnemer: Lambrane Ontwikkeling
Het betreft hier de ontwikkeling en bouw van 42 appartementen. De raad heeft ingestemd met deze ontwikkeling. Er is beroep aangetekend tegen het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. Het beroep tegen het bestemmingsplan is inmiddels afgehandeld en het bestemmingsplan is onherroepelijk geworden. De zitting voor het beroep tegen de omgevingsvergunning staat in juli 2025 gepland. Vanwege deze procedure wordt nog niet gestart met de bouw.

Herontwikkeling Dikaterrein, Schoonhoven
Initiatiefnemer: Hedis Projectontwikkeling
Dit project omvat de ontwikkeling en bouw van 81 appartementen en de aanleg van de openbare ruimte rondom. De realisatie van de woningen is in mei 2024 gestart, de oplevering is eind 2025. Het openbaar gebied is naar verwachting medio 2026 gereed.

Molenpark, Bergambacht
Initiatiefnemer: Adriaan van Erk en Boogaard
Dit project omvat de ontwikkeling en bouw van 125 woningen (grondgebonden en appartementen). Het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan zijn door de raad vastgesteld op 4 juni 2024. Er is beroep ingediend door omwonenden. Om deze reden is het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk. De Raad van State zitting om dit beroep af te handelen staat gepland op 20 oktober 2025. 

Herontwikkeling Galgoord, Haastrecht
Het bestemmingsplan is vastgesteld. Tegen het plan is beroep ingesteld bij de Raad van State. Er wordt gewerkt aan het vinden van oplossingen zodat het beroep kan worden ingetrokken. Ontwikkelaar Van Erk werkt de ontwerpen verder uit zodat er een omgevingsvergunning kan worden aangevraagd. Het ontwerp van de rotonde wordt ook uitgewerkt en afgestemd met de provincie. De voor het bestemmingsplan noodzakelijke grondaankopen door de gemeente zijn afgerond.

Herontwikkeling bedrijventerrein Schoonhoven-Noord
Rond 2015 is gestart met de eerste acties rond transformatie van het bedrijventerrein Schoonhoven noord in de richting van woningbouw. In de loop van de jaren zijn een aantal strategische aankopen gedaan. Na sloop van het oude Schoonhovens College, levert dit een kavel op waar een programma kan worden gerealiseerd welke bijdraagt aan revitalisering van het gebied. Bij de 1e tussenrapportage 2025 is een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 150.000. Er wordt nu gewerkt aan een passende ontwikkelstrategie. We verwachten het resultaat hiervan begin 2026 aan de Raad te presenteren.

Ontwikkeling Gouderak Oost
Dit gebied is geplaatst op de 3 ha kaart van de Gedeputeerde Staten. De gemeente is geen grondeigenaar. Ontwikkelaars die eigenaar zijn, of worden, kunnen plannen indienen bij de gemeente. 

IJsbaan Noord
Deze locatie is ingericht voor de tijdelijke opvang van vluchtelingen uit Oekraïne. Vooralsnog is de verwachting dat dit de komende jaren zal duren.

Spoorzone
De bouw van de eerste fase is eind 2024 gestart, dit betreft 24 grondgebonden woningen. De verwachte oplevering is eind 2025. De vergunning voor fase 2 is in 2024 verleend en is inmiddels onherroepelijk. De bouw voor fase 2 start in Q4 2025 en bestaat uit 5 grondgebonden woningen, 3 stadswoningen en 57 appartementen.   

Bedrijventerrein Bergambacht
Dit project omvat de ontwikkeling van een kleine 5 hectare nieuw bedrijventerrein als uitbreiding op het bestaande bedrijventerrein. Het voorontwerp- en ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen en het definitieve bestemmingsplan is op 19 september 2023 vastgesteld door de gemeenteraad en vervolgens ter inzage gelegd. Er is beroep ingediend tegen het vastgestelde bestemmingsplan en op 16 september 2024 heeft de zitting bij de Raad van State plaatsgevonden. Het beroep is ongegrond verklaard en het bestemmingsplan is nu onherroepelijk. De eerste vergunningsaanvragen van bedrijven zijn al ingediend en er is een start gemaakt met het bouwrijp maken van het gebied.