G. Grondbeleid

Deze paragraaf omvat de volgens de BBV verplichte toelichting op de verwachte ontwikkelingen in het te voeren grondbeleid, in het bijzonder de ontwikkelingen rondom de actieve grondexploitaties.

De parameters en de ramingen van de nog te verwachten inkomsten en uitgaven in de complexen van de actieve grondexploitatie is gebaseerd op de ramingen zoals opgenomen bij de jaarrekening 2025. We verwachten bij de begroting 2027 nog een actieve grondexploitatie te hebben (Hoflaan in Stolwijk). De winstprognose valt voor deze grondexploitatie ten opzichte van de begroting 2026 € 42.000,- lager uit. De risicowaardering daalt ten opzichte van de begroting 2026 en daarmee de afdekking in het weerstandvermogen, met 62 %. Dit komt door het project Hoflaan in een vergevorderde fase zit en de risico’s daardoor zijn afgenomen.

De Nota Grondbeleid is op 16 april 2024 door de raad vastgesteld. De visie van het grondbeleid sluit aan op de opgave waar de gemeente voor staat. Dit is hoofdzakelijk een vitaal leefbaar gebied waar we in goede gezondheid en met plezier wonen, werken en genieten van de unieke omgeving. Binnen het gewenste ruimtelijke en/of ander sectoraal beleid, zoals volkshuisvesting, economische zaken, sport en recreatie. Het doel van het gemeentelijk grondbeleid is als volgt gedefinieerd:
-    Het realiseren van gewenste (ruimtelijke) ontwikkelingen en het bieden van oplossingen voor maatschappelijke opgaven of het tot stand brengen van maatschappelijke voorzieningen;
-    Het verhalen van kosten bij ontwikkeling van derden en duidelijkheid bieden waarop dit gebeurt;
-    Toevoegen van ruimtelijke kwaliteit aan de bestaande kernen;
-    Indien financiële middelen worden gerealiseerd kunnen deze worden ingezet voor de gemeentelijke ambities.
De genoemde doelen sluiten aan op de Krimpener-waarden zoals omschreven in de Omgevingsvisie Krimpenerwaard 2021. 

Daarnaast staat de gemeente voor een woningbouwopgave van 4.000 woningen tot 2040. Deze ontwikkeling heeft gevolgen voor de buitenruimtes en de maatschappelijke voorzieningen van de gemeente, waarvoor investeringen nodig zijn. In januari 2026 heeft de Raad het programma kostenverhaal vastgesteld waarbij er wordt ingezet om een deel van deze kosten te verhalen bij de initiatiefnemers. Hiervoor zijn een tweetal reserves vastgesteld: de reserve sociale woningbouw en een reserve ruimtelijke investeringen infrastructuur. De voeding van deze reserves vindt plaats door deze kosten via anterieure overeenkomsten bij initiatiefnemers te verhalen.

Interne rekenrente
De interne rekenrente heeft betrekking op de toerekening van rente over de boekwaarde van een grondexploitatie. In 2025 heeft het rentepercentage 1,4% bedragen. Op basis van de “Notitie rente 2023” van de commissie BBV dient met ingang van 2025 de rente-omslag te worden gebruikt voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties. Het rente-omslagpercentage voor 2025 bedraagt 1,4%. Voor de berekening van de rente-omslag wordt kortheidshalve verwezen naar de paragraaf Financiering.

Index over geraamde uitgaven
De indexering van de prijzen (lasten) wordt gebaseerd op de Meicirculaire gemeentefonds 2024 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Voor de actualisatie van de grondexploitatieberekeningen zijn de volgende indexering toegepast: 2026: 2,7%  /  2027: 2,6%  /  2028: 2,6%  /  2029: 2,5%.

Index over de grondopbrengsten
De CPI-index (Consumenten Prijs Index) wordt in de ontwikkelovereenkomsten van de complexen gehanteerd als indexering voor de gronduitgifteprijzen. Veel van de opbrengsten zijn al gerealiseerd. Voor de nog te realiseren grondopbrengsten wordt voorzichtigheidshalve uitgegaan van een index van 0%.

Discontovoet
De discontovoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om toekomstige kasstromen contant te maken, om de contante waarde te bepalen. In de notitie “Rente 2023” van de commissie BBV staat vermeld dat de discontovoet thans 2% bedraagt. De door BBV voorgeschreven discontovoet blijft in 2025 gelijk aan die van vorig jaar, te weten 2%.

Interne doorbelasting.
De uurtarieven en het overheadpercentage zijn in het kader van de jaarrekening 2025 geactualiseerd en doorgevoerd in de actieve grondexploitatie. Het berekende overheadpercentage is 83%.

3.3 Heffing vennootschapsbelasting (VPB)
Eventuele mutaties vennootschapsbelasting in 2027 en verder worden verrekend met de Algemene Reserve Grondzaken.

3.4 Grondprijzen
De geactualiseerde nota grondbeleid 2024 beschrijft de volgende wijze van berekenen van grondprijzen:

Op 8 april 2025 is de grondprijzenbrief vastgesteld door het college. Deze brief wordt jaarlijks geactualiseerd. De residuele grondwaardemethodiek kan worden verduidelijkt aan de hand van een voorbeeld. Stel dat de v.o.n.-prijs van een nieuw opgeleverde woning € 302.500 bedraagt. De verkoopwaarde exclusief btw bedraagt in dat geval € 250.000. Om de woning te kunnen bouwen dient € 130.000 exclusief btw aan bouwkosten te worden besteed en € 50.000 exclusief btw aan bijkomende kosten, zoals adviseurs- en verkoopkosten, rente, winst en risico van de ontwikkelaar. In dat geval bedraagt de residuele grondwaarde € 70.000 exclusief btw. De hieruit af te leiden grondprijs is 28% (€70.000/€ 250.000).

3.5 Resultaten actualisering actieve grondexploitaties

De verwachting is dat er één actieve grondexploitatie is bij de begroting 2027, namelijk het project aan de Hoflaan in Stolwijk. In onderstaande tabel is het vergelijk te vinden met ramingen van de begroting 2027 ten opzichte van de begroting 2026 voor de Hoflaan. De basis van de ramingen van de begroting 2027, is de herziene grondexploitatie vastgesteld door de raad met boekwaarde per 1 januari 2026.

4.1 Overzicht actuele grondexploitaties

In onderstaand overzicht is het geraamde resultaat aangegeven (eindwaarde en netto contante waarde). Het uitgangspunt is de gerealiseerde boekwaarde per 1 januari 2026 en de nog resterende uitgaven en inkomsten. De grondexploitatie Hoflaan heeft als einddatum eind 2027. Onderstaand de tabel met een korte toelichting op de nog lopende grondexploitatie.

5.1 Krediet Strategische Grond- en Vastgoedaankopen  

Op 5 november 2019 heeft de raad besloten een krediet beschikbaar te stellen van € 7.500.000 voor het doen van strategische grond- en vastgoed verwervingen. Het college is bevoegd tot uitgaven uit het krediet voor de aankoop van gronden en opstallen die zijn gelegen in gebieden, waarop de raad een voorkeursrecht heeft gevestigd. Ook is het college bevoegd tot aankoop van gronden en opstallen die niet onder een voorkeursrecht vallen, maar die liggen in een gebied waarvoor de raad een ruimtelijke visie (structuurvisie, omgevingsplan of bestemmingsplan) heeft vastgesteld en waarvan men verwacht deze te realiseren binnen een termijn van 5 jaar. Daarnaast is besloten het krediet voor strategische aankopen als vast onderdeel op te nemen in de paragraaf-G. Het college informeert de raad over de gerealiseerde aankopen en de stand van zaken van het krediet via de jaarrekening. Het beschikbare bedrag voor strategische grond- en vastgoedaankopen bedraagt per 1 juli 2026 €2.674.999,-.

5.2 Bestemmingsreserve Strategische Verwervingen
De raad heeft op 5 november 2019 besloten een bestemmingsreserve strategische verwervingen vast te stellen. Deze is bedoeld voor het dekken van de kosten die gemoeid gaan met de aankoop van strategisch grond- en vastgoed en de verwachte inkomsten en uitgaven die met de tijdelijke exploitatie van deze aankopen zijn gemoeid. Besloten is ook om het college de bevoegdheid te verlenen te beschikken over de bestemmingsreserve, met dien verstande dat in de tussentijdse rapportages de mutaties worden opgenomen. De stand van deze bestemmingsreserve bedroeg per 31 december 2025 € 399.958. Na verwerking van kapitaal- en exploitatielasten 2026 zal de stand eind 2026 € 360.089 bedragen. 

Via het Integraal Afstemmoment Projecten 2026 is de actuele informatie aangeboden aan de raad.