G. Grondbeleid

Deze paragraaf omvat de volgens het BBV verplichte toelichting op de verwachte ontwikkelingen in het te voeren grondbeleid, in het bijzonder de ontwikkelingen rondom de actieve grondexploitaties.

De parameters en de ramingen van de nog te verwachten inkomsten en uitgaven in de complexen van de actieve grondexploitaties zijn in het kader van de begroting 2024 geactualiseerd. We verwachten vanaf de begroting 2024 nog 2 actieve grondexploitaties te hebben(Hoflaan in Stolwijk en Tussen Dijk en Bakwetering in Lekkerkerk) . De winstprognose blijft voor de nog lopende grondexploitaties ten opzichte van de jaarrekening 2022 nagenoeg ongewijzigd. De risicowaardering stijgt ten opzichte van de jaarrekening 2022 en daarmee de afdekking in het weerstandvermogen, met 34 %. Dit komt door het project Hoflaan, daar speelt de stijgende kosten voor de bouw van woningen en het saneren van grond een belangrijk risico. De stijgende bouwkosten heeft een direct effect op de grondwaarde als de vrij-op-naam prijzen niet meestijgen. 

De nota Grondbeleid die in oktober 2017 door de raad is vastgesteld, omvat het beleidskader (bestaande uit onder andere 22 beleidsregels) voor het te voeren grondbeleid bij maatschappelijke opgaven. Voor de inhoud van het gemeentelijk grondbeleid verwijzen wij kortheidshalve naar de nota. Als gevolg van de inwerkingtreding van de Omgevingswet en het coalitieakkoord zal de worden gewijzigd. Bij deze begroting wordt voorgesteld om een meerjarig investeringsfonds op te richten, van waaruit de ambtelijke kosten worden betaald en die gevoed wordt door de vergoedingen van de ontwikkelende partijen. Vanaf de jaarrekening 2023 wordt dit investeringsfonds opgenomen in deze paragraaf en hierover gerapporteerd.

3.1 Macro-economische ontwikkelingen
Het jaar 2022 kenmerkte zich door een aantal grote ingrijpende ontwikkelingen die macro-economisch hun impact hebben gehad. De oorlog in Oekraïne en de schaarste aan energie als gevolg van de boycots die hieruit voortkomen, hadden grote maatschappelijke gevolgen. Omdat energie een rol speelt in alle productiesectoren leidde dit over de hele linie tot forse inflatie. Ook in 2023 zijn de gevolgen daarvan nog steeds merkbaar en voelbaar.  Met name in de bouw waren de gevolgen merkbaar hetgeen heeft geleid tot een forse stijging van de prijzen, lonen, materialen en grondstoffen.  Inmiddels is de rust op de markt weer enigszins teruggekeerd.

3.2 Ontwikkelingen woningmarkt
De landelijke trend van een stijgende vraag naar woningen heeft zijn weerslag op de vraagprijs van woningen.  Recente verhogingen van de rente maakt dat de prijzen enigszins worden gedrukt maar maakt het ook risicovoller te starten met woningbouwprojecten.  Omdat in 2022 de woningbouw in de gebieden van de grote gemeentelijke grondexploitaties gereed zijn gekomen of in een afrondende fase zijn beland en alleen nog 2 kleine complexen resteren (Hoflaan in Stolwijk en Tussen Dijk en Bakwetering in de kern Lekkerkerk), zijn de risico's voor de gemeentelijke begroting beperkt. De planvorming voor ontwikkelingen waarin de gemeente ontwikkelende partijen faciliteert zoals De Kleine Betuwe  in Haastrecht, Molenweide in Bergambacht en de Spoorzone in Schoonhoven) ondervinden geen vertraging en worden gecontinueerd. Mogelijke stagnaties in de verkoop van woningen kunnen overigens wel impact hebben op het tempo en de fasering van de woningbouw in totaliteit. 

4.1 Gevolgde methodiek

De wettelijke regels over grondbeleid eisen dat we in deze begroting een actuele voorspelling van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitaties geven. We vergelijken de cijfers zoals vastgesteld bij de jaarrekening 2022 met de vorige gegeven voorspellingen bij de begroting 2023. 

4.2 Parameters
Interne rekenrente

De interne rekenrente heeft betrekking op de interne toerekening van de rente op de boekwaarde. Conform onderstaande berekening (volgens de regels van de BBV) is de interne rekenrente voor de begroting 2024 e.v. berekend op 0,61%.

(bedragen x € 1.000)	Schuldrestant per 1 januari	Te verrekenen rente	Gewogen gemiddelde rentepercentage
Totaal leningsportefeuille	97.149	926
Lening Schoonhoven (projectfinanciering Zevender-Tiendenland)	-	-
Restant	97.149	926	0,95%
Eigen vermogen		87.147	35,62%
Vreemd vermogen		157.480	64,38%
Totaal		244.627
Toe te rekenen rente		0,61%

Index over geraamde uitgaven
De indexering van de prijzen (lasten) wordt gebaseerd op de Meicirculaire gemeentefonds 2023 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De gemiddelde index voor gemeente in 2023 is gesteld op 6,3 %. Voor 2024 - 3,0%, 2025 - 2,8%, 2026 - 2,7%. 

Index over de grondopbrengsten
De CPI-index (Consumenten Prijs Index) wordt in de ontwikkelovereenkomsten van de complexen gehanteerd als indexering voor de gronduitgifteprijzen. Veel van de opbrengsten zijn al gerealiseerd. Voor de nog te realiseren grondopbrengsten wordt voorzichtigheidshalve uitgegaan van een index van 0,64 %.

Discontovoet
De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om toekomstige kasstromen contant te maken, om de contante waarde te bepalen. 
Voor de hoogte van de te hanteren disconteringsvoet voor de contante waarde-berekening van de toekomstige baten en lasten van grondexploitaties heeft de Commissie BBV ervoor gekozen om de te hanteren disconteringsvoet op een vast percentage te bepalen. Dit percentage is enerzijds gebaseerd op het in de afgelopen jaren meerjarig gemiddelde inflatiepercentage en anderzijds op de toekomstverwachting, welke objectief is vertaald in het streven van de Europese Centrale Bank (ECB) naar een percentage van onder, maar dichtbij, de 2%. Wanneer het toekomstperspectief van de ECB wordt bijgesteld, dan zal dit aanleiding vormen voor de Commissie BBV om de hoogte van de disconteringsvoet bij te stellen. De Commissie BBV geeft aan dat dit betekent dat u vanaf 2016 voor de BBV een disconteringsvoet van 2% in aanmerking moet nemen in uw berekeningen van de omvang van verliesvoorzieningen voor negatieve grondexploitaties.

In de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” van de commissie BBV is de disconteringsvoet vastgesteld op 2%. De commissie BBV werkt momenteel (augustus 2023) aan een actualisering van de Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) in het kader van de Omgevingswet. De actualisatie  wordt na de zomer pas gepubliceerd (medio september 2023).

Interne doorbelasting
De uurtarieven en het overheadpercentage zijn in het kader van de begroting 2024 geactualiseerd en doorgevoerd in de actieve grondexploitaties. Het berekende overheadpercentage voor 2024 wordt ingeschat 85% (2023: 88,97%).

4.3.  Heffing vennootschapsbelasting 
Eventuele mutaties vennootschapsbelasting in 2023 en verder worden verrekend met de Algemene Reserve Grondzaken

4.4 Grondprijzen

Onderstaande tabel is samengesteld op basis van vergelijking van grondprijzen in omliggende gemeenten en toetsing aan de residuele berekeningen in de eigen grondexploitaties.

Residuele grondwaardemethode. 
De residuele grondwaardemethodiek kan worden verduidelijkt aan de hand van een voorbeeld. Stel dat de v.o.n.-prijs van een nieuw opgeleverde woning € 302.500 bedraagt. De verkoopwaarde exclusief btw bedraagt in dat geval € 250.000. Om de woning te kunnen bouwen dient € 130.000 exclusief btw aan bouwkosten te worden besteed en € 50.000 exclusief btw aan bijkomende kosten, zoals adviseurs- en verkoopkosten, rente, winst en risico van de ontwikkelaar. In dat geval bedraagt de residuele grondwaarde € 70.000 exclusief btw. De hieruit af te leiden grondprijs is 28% (€70.000/€ 250.000).

Woningtype	Grondprijs per kavel excl. BTW		Bandbreedte VON-prijs excl. BTW	Grondquote *)
Rijwoning koop	55.000 - 70.000		205.000 - 310.000	25% - 35%
Rijwoning sociale huur	20.000 - 25.000		huur tot maximaal de liberalisatiegrens (2018: 710,68 per maand	-
2-1 kap woning koop	90.000 - 111.000		345.000 - 380.000	30% - 40%
Vrijstaande woning koop	125.000 - 175.000		350.000 - 450.000	30% - 40%
Appartement sociale huur	20.000 - 25.000		huur tot maximaal de liberalisatiegrens (2020: 737 per maand	-
Appartement goedkoop	25.000 - 40.000		120.000 - 150.000	10% - 35%
Appartement middelduur	0 - 55.000		150.000 - 390.000	20% - 25%
Appartement duur koop	vanaf 55.000		v.a. 390.000	20% - 25%
Detailhandel	200 - 500 per m2		beleggingswaarde: 120.000 - 210.000 per bedrijfsruimte	-
Bouwkavels	117.000 - 135.000		300.000 - 400.000	30% - 40%
			*) grondprijs als % van de VON-prijs ex. BTW

4.5 Resultaten actualisering actieve grondexploitaties

De verwachting is dat er nog twee actieve grondexploitaties zijn bij de begroting 2024 (Hoflaan in Stolwijk en Tussen Dijk en Bakwetering in Lekkerkerk). In onderstaande tabel is het vergelijk te vinden met ramingen van de begroting 2023 ten opzichte van de begroting 2024. De basis van de ramingen van de begroting 2024 zijn de herziene grondexploitaties vastgesteld door de raad in 2023 met boekwaarde per 1 januari 2023.

Grondexploitaties (x € 1.000)	Geraamd eindresultaat	Geraamd eindresultaat	Verschil geraamd
	(eindwaarde, cf	(eindwaarde, cf	eindresultaat
	jaarrekening 2022)	begroting 2024)
Tussendijk-Bakwetering	467	467	0
Hoflaan Stolwijk	584	584	0
	1.051	1.051	0

4.6 Risicomanagement

De totale risicowaardering van de actieve grondexploitaties bedroeg volgens de actualisering in het kader van de jaarrekening 2022 € 205.135. De totale risicowaardering bedraagt volgens de actualisering in het kader van de begroting 2024, € 310.061,-. Per saldo neemt de totale risicowaardering toe met € 79.441 ofwel een stijging van 34% ten opzichte van van de jongste actualisatie in het kader van de jaarrekening 2022. Het verschil wordt veroorzaakt bij het project Hoflaan, de kosten voor het bouw- en woonrijp maken staan onder druk, het appartementencomplex moet nog worden aanbesteed en Groen Wonen Vlist moet nog starten met de bouw van de huurwoningen. Deze risico’s worden verder uitgewerkt bij de herziening bij de jaarrekening 2023.

risico's *) = op basis van bestaande contracten			Verklaring:
Complex	mutatie risico's jaarrekening 2022 tov begroting 2024			waardering blijft gelijk
				daling <= € 10.000	XXXXXXX	stijging <= € 10.000
Tussen Dijk en Bakwetering Lekkerkerk
Hoflaan, Stolwijk	XXXXXXX			€ 50.000 >= daling > € 10.000	XXXXXXX	€ 50.000 >= stijging > € 10.000
				€ 100.000 >= daling > € 50.000	XXXXXXX	€ 100.000 >= stijging > € 50.000
				daling > € 100.000	XXXXXXX	stijging > € 100.000

5.1 Overzicht actuele grondexploitaties

In onderstaand overzicht is aangegeven het geraamde resultaat (eindwaarde en netto contante waarde). Uitgangspunt is de gerealiseerde boekwaarde per ultimo 2022 (jaarrekening 2022) en de nog resterende uitgaven en inkomsten. Beide grondexploitaties hebben een verwachte einddatum 2026.

Grondexploitatie (x € 1.000 (excl. BTW))	Boekwaarde	Begroting 2024		Eindwaarde	Contante waarde
	31-12-2022	Lasten	Baten	Begroting 2024	1-1-2023
	cf jaarrekening 2022 (excl. winstuitname)
Tussendijk-Bakwetering	-77	0	0	467	431
Hoflaan Stolwijk, woningbouw	-357	-156	541	584	528
	-434	-156	541	1.051	959

Toelichting
Sprake is van een verdere afbouw van de negatieve boekwaarde naar een positieve, aangezien de te verwachte grondopbrengsten fors hoger zijn dan de nog te realiseren investeringen. Dit staat wel onder druk gezien de kosten stijgingen voor het bouw en woonrijp bij het project Hoflaan.

5.2. Toelichting per complex

Lekkerkerk, Tussendijk en Bakwetering
Het betreft hier een locatie die ligt ingeklemd tussen de bebouwing en het dijklichaam. De grondexploitatie gaat op dit moment uit van de verkoop van 7 vrije kavels. Wel wordt er op dit moment gekeken of hier nog de mogelijkheid is om meer invulling te geven aan de Woonvisie 2023, hiervoor lopen er gespreken met de woningbouwverenging. 

Hoflaan, Stolwijk
De beroepszaak voor het bestemmingsplan is afgehandeld en het bestemmingsplan Hoflaan is onherroepelijk. De bouw van de brandweerkazerne door de Veiligheidsregio Hollands Midden is in 2022 afgerond.  De oude brandweerkazerne is in 2023 gesloopt. De grond voor de vijf grondgebonden woningen is verkocht aan Groen Wonen Vlist. Zij verwachten in het vierde kwartaal 2023 te kunnen starten met de bouw.  Met Groen Wonen Vlist is een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de realisatie van de sociale- en midden huurwoningen. Groen Wonen Vlist verwacht vooralsnog in het eerste kwartaal van 2024 te kunnen starten met de bouw hiervan. Nabij het Kerspelpad is een nieuwe zendmast geplaatst. Zodra deze in gebruik kan worden genomen, kan de oude zendmast bij de Hoflaan worden gesloopt. De aanbesteding voor de verkoop van de grond van de 12 koopappartementen kan naar verwachting in het vierde kwartaal van 2023 starten. De actualisatie van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied vallen mede door de lange looptijd van het project, de inmiddels gestegen kosten en tegenvallers op gebied van bodem- en asbestsanering aanzienlijk hoger uit dan tot nu toe was berekend. Hierdoor is nog niet zeker of deze grondexploitatie haar positieve stand zal behouden.  

5.3. Algemene reserve grondzaken

Rekening houdend met de verwachte onttrekkingen en toevoegingen, is de stand van de Algemene Reserve Grondzaken in 2023 en verder als volgt geraamd:

Jaar	Saldo per	Toevoegingen	Onttrekkingen	Saldo per
	1 januari			31 december
2022	5.367	117	440	5.043
2023	5.043	39	7	5.075
2024	5.075	22	4	5.092
2025	5.092	410	90	5.411
2026	5.411			5.411
2027	5.411			5.411
(bedragen x € 1.000)

5.4 Voorziening verlieslatende complexen

Het BBV stelt als verplichting dat het saldo van verlieslatende grondexploitaties direct dient te zijn afgedekt door middel van een voorziening. Er zijn geen verliesgevende grondexploitaties vanaf 2024, de reserve staat op nul.

5.5 Winstuitname

De verplichte tussentijdse winstuitname zal op een aparte regel worden verantwoord en niet als kostenpost in de betrokken grondexploitaties worden opgenomen. Aan de verplichte verantwoording en verwerking van de tussentijdse winstuitname is hiermee voldaan. Daarnaast blijft de berekening van het verwachte eindresultaat in de grondexploitaties zuiver. De grondexploitatie Dorpshart betreft een verliesgevend complex. De winstuitnamen van de overige grondexploitaties schetsen het volgende beeld:

 5.6 Af te sluiten complexen
In 2023 worden de (deel)complexen Dorpshart Binnengebied (Molenweide) en Dorpshart Centrum afgesloten hierdoor blijven er 2 actieve grondexploitaties over.

Grondexploitatie (x € 1000)	Gerealiseerde winstuitname	Raming winstuitname	Raming winstuitname	Raming winstuitname	Raming winstuitname	Raming winstuitname	Saldo actuele exploitatie berekening
	2018-2022	2023	2024	2025	2026	2027
Tussendijk-Bakwetering	9	0	0	0	458	0	467
Hoflaan Stolwijk	24	108	39	22	391	0	584
	33	108	39	22	849	0	1051

6.1. Krediet Strategische Grond- en Vastgoedaankopen  
Op 5 november 2019 heeft de raad besloten een krediet beschikbaar te stellen van € 7.500.000 voor het doen van strategische grond- en vastgoed verwervingen. Het college is bevoegd tot uitgaven uit het krediet voor de aankoop van gronden en opstallen die zijn gelegen in gebieden, waarop de raad een voorkeursrecht heeft gevestigd. Ook is het college bevoegd tot aankoop van gronden en opstallen die niet onder een voorkeursrecht vallen, maar die liggen in een gebied waarvoor de raad een ruimtelijke visie (structuurvisie, omgevingsplan of bestemmingsplan) heeft vastgesteld en waarvan men verwacht deze te realiseren binnen een termijn van 5 jaar. Daarnaast is besloten het krediet voor strategische aankopen als vast onderdeel op te nemen in de paragraaf Grondbeleid. Het college informeert de raad over de gerealiseerde aankopen en de stand van zaken van het krediet via de jaarrekening. Het beschikbare bedrag voor strategische grond- en vastgoedaankopen bedraagt per medio augustus 2023 € 4.330.000. 

6.2.Bestemmingsreserve Strategische Verwervingen
De raad heeft op 5 november 2019 besloten een bestemmingsreserve Strategische Verwervingen vast te stellen. Deze is bedoeld voor het dekken van de kosten gemoeid met de aankoop van strategisch grond- en vastgoed en de verwachte inkomsten en uitgaven die met de tijdelijke exploitatie van deze aankopen zijn gemoeid. Besloten is ook om het college de bevoegdheid te verlenen te beschikken over de bestemmingsreserve, met dien verstande dat in de tussentijdse rapportages de mutaties worden opgenomen. De stand van deze bestemmingsreserve bedroeg per 1 januari 2023 € 145.000 bij de eerste tussentijdse rapportage 2023 is er € 200.000 toegevoegd vanuit de algemene reserve grondzaken.

In 2020 is voor de uitvoering van het faciliterend grondbeleid een begrotingspost ingericht. Onder faciliterend grondbeleid wordt verstaan de gemeentelijke inzet in ruimtelijke initiatieven waarin derde marktpartijen opdracht gevend en risicodragend zijn. De rol van de gemeente beperkt zich bij faciliterend grondbeleid hoofdzakelijk tot begeleiding, coördinatie en facilitering van gemeentelijke besluitvormingsprocessen. De gemeentelijke kosten die hiermee zijn gemoeid worden volgens het kostenverhaalsrecht zoals bedoeld in artikel 8.4 (Wet ruimtelijke ontwikkeling (WRO) verhaald op de initiatiefnemer, meestal in de vorm van een exploitatiebijdrage. Hiertegen over staan kosten die de gemeente moet maken in de vorm van uren van projectmanagement en -ondersteuning en de hiermee gemoeide kosten van de inzet van vast en ingehuurd personeel, advisering door verbonden diensten zoals IBKW en ODMH. De begrotingspost ondersteunt de centrale sturing op de inspanningen en de uitgaven en inkomsten die zijn gemoeid met de uitvoering van het faciliterend grondbeleid. Financiële verantwoording vindt plaats via de jaarrekening en de tussenrapportage. In de paragraaf Grondbeleid worden de belangrijkste projecten op het gebied van faciliterend grondbeleid toegelicht. Hieronder een overzicht van enkele ontwikkelingen.

Herontwikkeling Aviaterrein Ouderkerk aan den IJssel (project Bolderkade)
Initiatiefnemer: Lambrane Ontwikkeling
Het betreft hier de ontwikkeling en bouw van 42 appartementen. De raad heeft ingestemd met deze ontwikkeling en de verkoop is gestart.

Herontwikkeling Dikaterrein, Schoonhoven
Initiatiefnemer: Slangen & Koenis
Dit project omvat de ontwikkeling en bouw van 81 appartementen. De raad heeft positief geadviseerd over deze ontwikkeling. De omgevingsvergunning is aangevraagd, verleend en onherroepelijk. Inmiddels is er bijna 70% verkocht.

Herontwikkeling Galgoord, Haastrecht
De zienswijzen die tegen het ontwerp-bestemmingsplan De Kleine Betuwe zijn ingediend zijn beoordeeld en verwerkt. De raad beslist in 2023 over de  vaststelling van het bestemmingsplan. In juli 2023 is de anterieure overeenkomst met Adriaan van Erk Ontwikkeling ondertekend. De planning voorziet in de start van de realisatiefase eind 2023 met het saneren en bouwrijp maken. De eerste fase van de woningbouw start in 2025.

Herontwikkeling bedrijfsterrein Schoonhoven-Noord
In 2023 richt de aandacht in dit complex zich onder andere op de realisatie van de nieuwe school met gymzaal. De tijdelijk gymzaal is in gebruik genomen. Onderzocht wordt wat de stedenbouwkundige visie is op de omliggende percelen.

Ontwikkeling Gouderak Oost
Dit gebied is geplaatst op de 3 ha kaart van de Gedeputeerde Staten.

IJsbaan Noord Lekkerkerk
Deze locatie is ingericht voor de tijdelijke opvang van vluchtelingen uit Oekraïne.  De verdere planvorming voor woningbouw in dit gebied start daarom later.

Spoorzone Schoonhoven
Planning is om in 2024 te starten met de bouw van de eerste fase: 29 grondgebonden woningen en fase 2 bestaat uit 60 appartementen waarvan een deel in het sociale segment valt.

Bedrijventerrein Bergambacht
Dit project omvat de ontwikkeling van een kleine 5 hectare nieuw bedrijventerrein als uitbreiding op het bestaande bedrijventerrein. Het voorontwerp- en ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen en het definitieve bestemmingsplan wordt eind september 2023 ter vaststelling voorgelegd aan de raad.