G. Grondbeleid

Deze paragraaf omvat de volgens de BBV verplichte toelichting op het gevoerde en te voeren gemeentelijk grondbeleid en de hierin verwachte ontwikkelingen.

De bouw, verkoop en realisatie van woningen in de gebieden van de actieve complexen Dorpshart Krimpen aan de Lek en Zevender Thiendenland Schoonhoven, heeft zich in 2021 doorgezet evenals de realisatie van werkzaamheden bouw- en woonrijp maken in deze gebieden.

Na verwerking van de in 2021 gerealiseerde winstneming en de actualisering van de verliesvoorziening voor het complex Dorpshart, bedraagt de stand van de Algemene Reserve Grondzaken € 5.090.000 (stand per 31-12-2021). De totale winstprognose van de complexen stijgt met € 584.000 (56%) ten opzichte van de laatste prognose van de begroting 2022. Oorzaak is o.a. de opening van de grondexploitatie voor het complex Hoflaan Stolwijk in 2021 waarvoor een positieve winstprognose is voorzien.

In het complex Zevender Thiendenland wordt in 2022 de laatste fase van de woningbouw afgerond. Dit geldt ook voor het complex Dorpshart waar in 2022 de laatste woningen worden opgeleverd en de werkzaamheden van het openbaar gebied worden afgerond. In 2021 zijn in de Krimpenerwaard ca.240 woningen gerealiseerd in de (grotere) woningbouwprojecten zoals genoemd in deze paragraaf.

De nota Grondbeleid omvat het beleidskader (bestaande uit onder andere 22 beleidsregels) voor het te voeren grondbeleid bij maatschappelijke opgaven. Voor de inhoud van het gemeentelijk grondbeleid verwijzen wij kortheidshalve naar de nota.

Macro-economische ontwikkelingen
De coronacrisis heeft forse impact gehad op de economische ontwikkelingen in de afgelopen jaren. De ontwikkelingen op de (middel)lange termijn blijven onzeker en onvoorspelbaar en zullen afhangen van het onder controle krijgen van de crisis en het herstel dat hiermee samenhangt van de economie, de rente-ontwikkeling en het consumentenvertrouwen. In 2021 was sprake van een toename van de inflatie, de rente bleef nagenoeg op hetzelfde lage niveau als 2020.

Ontwikkelingen woningmarkt
Actieve Grondexploitaties
In Tiendhoek II is in 2021 de woningbouw afgerond. In het complex Dorpshart/Molenweide is de laatste fase (bouw 43 woningen) in 2021 grotendeels afgerond. De laatste woningen zijn in 2022 opgeleverd. In het complex Dorpshart/Centrum zijn 2021 22 woningen van de De Waterlelie en de 8 stadswoningen opgeleverd. Ook is in 2021 gestart met de bouw van van De Waag en Het Slot (totaal 24 appartementen).

Strategische grondverwervingen
In 2021 werd het perceel Veerweg 8 in Bergambacht strategisch aangekocht van de provincie Zuid-Holland.

 

Het BBV schrijft voor dat in de paragraaf Grondbedrijf een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitaties moet worden gegeven. Om deze reden blikken we in de paragraaf niet alleen terug naar wat is gerealiseerd in 2021, maar kijken we ook vooruit naar 2022 e.v.. Met name waar het gaat om wijzigingen in de planning van de geraamde inkomsten en uitgaven. Consistent beleid in het kader van de jaarlijkse paragraaf van de jaarrekening is dat de cijfers worden vergeleken met de meest recent geactualiseerde prognoses, namelijk die van de begroting 2022. De werkelijke inkomsten en uitgaven zijn per complex verwerkt waarna een nieuwe boekwaarde is bepaald. De grondexploitatieramingen van de nog te verwachte inkomsten en uitgaven zijn geactualiseerd. Dit is nog geen complete actualisatie, die wordt uitgevoerd in het kader van de begroting. Voor de raming zijn de parameters gehanteerd van de begroting 2022 namelijk:

Parameter	Jaarrekening	Begroting	Jaarrekening	Begroting
	2020	2021	2021	2022
Interne rekenrente	1,16%	1,16%	1,09%	1,09%
Index uitgaven	1,40%	1,80%	2021: 1,80% / 2022: 1,90%	1,90%
Index inkomsten	2,00%	2,50%	2021: 2,50% / 2022: 2,50%	2,50%
Discontovoet	2,00%	2,00%	2,00%	2,00%
Overhead uurtarieven	96,52%	88,80%	88,80%	88,97%

De interne doorbelasting van de ambtelijke inzet is voor 2021 verwerkt op basis van de interne urenregistratie door de projectleiders. De verliesvoorziening en het risicoprofiel per complex zijn geactualiseerd. Daarnaast is per complex bepaald of de verplichte tussentijdse winstneming aan de orde is.

Heffing vennootschapsbelasting (VPB)
Gemeenten zijn verplicht over de winsten vanuit bedrijfsmatige activiteiten, waaronder de exploitatie van gronden, vennootschapsbelasting af te dragen. De definitieve aangifte vennootschapsbelasting 2020 is ingediend. Dit heeft geleid tot een teruggave van de belastingdienst van het reeds betaalde voorschot van € 199.000. Het voorschot VPB 2021 bedraagt € 259.000. Op basis van verrekenbare verliezen uit voorgaande jaren wordt verwacht dat over 2021 een bedrag van € 229.000 is verschuldigd. De definitieve aangifte 2021 volgt na vaststelling van de jaarrekening door de gemeenteraad. Het saldo van de mutaties VPB wordt, net als voorgaande jaren, verrekend met de Algemene Reserve Grondzaken.

Grondprijzen
Onderstaande tabel is dezelfde als die in begroting 2022 en is samengesteld op basis van vergelijking van grondprijzen in omliggende gemeenten en toetsing aan de residuele berekeningen in de eigen grondexploitaties. De aanpassingen zijn doorgevoerd op basis van de grondprijzen die bij actuele transacties zijn gerealiseerd.

Woningtype	Grondprijs per kavel excl. BTW		Bandbreedte VON-prijs excl. BTW	Grondquote *)
Rijwoning koop	55.000 - 70.000		205.000 - 310.000	25% - 35%
Rijwoning sociale huur	20.000 - 25.000		huur tot maximaal de liberalisatiegrens (2018: € 710,68 per maand	-
2-1 kap woning koop	90.000 - 111.000		345.000 - 380.000	30% - 40%
Vrijstaande woning koop	125.000 - 175.000		350.000 - 450.000	30% - 40%
Appartement sociale huur	20.000 - 25.000		huur tot maximaal de liberalisatiegrens (2020: € 737 per maand	-
Appartement goedkoop	25.000 - 40.000		120.000 - 150.000	10% - 25%
Appartement middelduur	40.000 - 55.000		150.000 - 390.000	20% - 25%
Appartement duur koop	> 55.000		> 390.000	20% - 25%
Detailhandel	200 - 500 per m2		beleggingswaarde: 120.000 - 210.000 per bedrijfsruimte	-
Bouwkavels	117.000 - 135.000		300.000 - 400.000	30% - 40%
			*) grondprijs als % van de VON-prijs ex. BTW

4.6 Risicomanagement

Per saldo neemt de totale risicowaardering met 11% af ten opzichte van de jongste actualisatie in het kader van de Begroting 2022. Belangrijkste oorzaken zijn het gereed komen van werkzaamheden in het complex Dorpshart en het afsluiten van het complex Tiendhoek II..

Complex	Waardering risico's		Verklaring:
	Jaarrekening 2021			waardering blijft gelijk
	tov Begroting 2022
ND-Molenweide Krimpen				daling <= 10.000	XXXXXXX	stijging <=10.000
ND-Centrum Krimpen
Tiendhoek II Lekkerkerk				50.000 >= daling > 10.000	XXXXXXX	50.000 >= stijging > 10.000
Tussen Dijk en Bakwetering Lkk
Hoflaan, Stolwijk				100.000 >= daling > 50.000	XXXXXXX	100.000 >= stijging > 50.000
totale waardering				daling > 100.000	XXXXXXX	stijging > 100.000
in weerstandsvermogen

5.1 Overzicht actuele grondexploitaties
In onderstaand overzicht is aangegeven hoe de winstprognose zich in 2021 heeft ontwikkeld ten opzichte van de voorgaande actualisering.

Bouwgrondexploitatie	Boekwaarde	Vermeerderingen	Verminderingen	Winstuitname	Afgesloten	Boekwaarde	Geraamd	Geraamd
	01-01-2021	2021 (baten)	2021 (lasten)	2021 t.g.v.	grond-	31-12-2021	eindresultaat	eindresultaat
(bedragen x € 1.000)				AR Grondzaken	exploitatie 2021		(eindwaarde)	(contante waarde)
Dorpshart Krimpen aan de Lek:
- Binnengebied / Molenweide	4.953		-237	n.v.t.		4.716	3.739	3.594
- Centrumgebied	-6.044	1.050	-151	n.v.t.		-5.145	-5.730	-5.618
Tiendhoek II (afgesloten in 2021)	137	259	-57		-339	0
Tussendijk-Bakwetering	-83		-2	-1		-86	444	426
Zevender-Thiendenland II	-2.758	2.588	-50	-101		-321	548	548
Hoflaan Stolwijk:
- Bouw brandweerkazerne	0		-25			-25	-23	-21
- Woningbouw Hoflaan	0	173	-262	-1		-90	577	522
Subtotaal	-3.795	4.070	-784	-103	-339	-951	-445	-549
Voorziening verlieslatende projecten	2.035		-44			1.991
Totaal	-1.760	4.070	-828	-103	-339	1.040
- = lasten / nadelig resultaat

In onderstaand overzicht is aangegeven hoe de winstprognose zich in 2021 heeft ontwikkeld ten opzichte van de voorgaande actualisering

Grondexploitatie	Geraamd	Geraamd	Geraamd	Geraamd	Verschil eindresultaat
	eindresultaat	eindresultaat	eindresultaat	eindresultaat	begroting 2021 en jaarrekening
	(eindwaarde,	(eindwaarde,	(eindwaarde,	(eindwaarde,	2020
	conform	conform jaar-	conform	conform jaar-
(bedragen x 1.000)	begroting 2021)	rekening 2020)	begroting 2022)	rekening 2021)	bedrag	in %
Dorpshart Krimpen aan de Lek:
- Binnengebied / Molenweide	2.898	3.668	3.705	3.739	34	0,9%
- Centrumgebied	-6.167	-5.703	-5.700	-5.730	-30	-0,5%
Tussendijk-Bakwetering	431	447	447	444	-3	-0,7%
Zevender-Thiendenland II	306	501	501	548	47	9,4%
Hoflaan Stolwijk:
- Bouw brandweerkazerne			-23	-23	0	0,0%
- Woningbouw Hoflaan			41	577	536	1307,3%
	-2.532	-1.087	-1.029	-445	584
- = lasten / nadelig resultaat

1. Krimpen aan de Lek, Nieuw dorpshart, Binnenterrein (Molenweide)
In 2021/begin 2022 zijn alle resterende 43 koopwoningen gerealiseerd en opgeleverd. Na het gereed komen van de inrichting van de openbare ruimte kan in 2022 het complex worden afgesloten. Het geraamde eindresultaat blijft nagenoeg gelijk aan de laatste actualisatie in het kader van de begroting 2022.

2. Krimpen aan de Lek, Nieuw Dorpshart, Centrum
In 2021 zijn De Waterlelie (22 appartementen) en 8 stadswoningen opgeleverd aan de bewoners. In 2021 is ook gestart met de bouw van de laatste fase, de koopappartementen van de De Waag (11 appartementen) en het Slot (13 appartementen). In lijn met de prognose is de negatieve boekwaarde in dit complex verminderd als gevolg van de ontvangst van de grondopbrengsten van de De Waag en Het Slot.

3. Lekkerkerk, Tiendhoek II
In 2021 is de laatste woning op de vrije kavels langs de Tiendweg Oost gerealiseerd. Met de definitieve afronding en oplevering van de openbare ruimte in dit gebied is dit project van de bouw van 170 woningen 14 jaar na de start in 2007, in 2021 afgerond. De grondexploitatie is afgesloten. Het batig saldo van € 339.000 wordt gestort in de Algemene reserve grondzaken.

4. Lekkerkerk, Tussen Dijk en Bakwetering
De aanpak is in 2021 gang gezet die zich richt op de uitgifte van de gronden in vrije bouwkavels.

5. Schoonhoven, Zevender-Thiendenland II
In 2021 zijn delen van het openbaar gebied opgeleverd aan de gemeente. In 2021 zijn voorbereidingen getroffen voor de start van de laatste fase..

6. Hoflaan Stolwijk
In 2021 heeft de raad voor deze opgave het bestemmingsplan vastgesteld en de grondexploitatie. In 2021 is gestart met de saneringswerkzaamheden en is ook de sloop van de opstallen voortgezet. Het complex omvat de bouw van 22 sociale huurappartementen en 17 koopwoningen (appartementen en grondgebonden woningen).  Gewerkt is aan een tender voor de uitgifte van de gronden van de koopwoningen aan een ontwikkelende partij. In 2021 is ook de anterieure  overeenkomst gesloten met de Veiligheidsregio Hollands Midden voor de bouw van de brandweerkazerne Stolwijk waarmee voor de realisatie van de eerste fase een belangrijke stap is gezet.

De verplichte tussentijdse winstuitname (twu) zal op een aparte regel worden verantwoord en niet als kostenpost in de betrokken grondexploitaties worden opgenomen. Aan de verplichte verantwoording en verwerking van de twu is hiermee voldaan. Daarnaast blijft de berekening van het verwachte eindresultaat in de GREX-en zuiver. Het totaalbedrag van € 3.777.000 maakt deel uit van het saldo van de Algemene reserve grondzaken.

Bouwgrondexploitatie	Boekwaarde	Geraamd	Onzekerheden /	Betrouwbaar	Realisatie	Realisatie	Realisatie	Winstuitname
	31-12-2021	eindresultaat	risico's	eindresultaat	baten t/m	lasten t/m	totaal t/m	2017 t/m 2021
	(exclusief			per 31-12-2021	2021 in %	2021 in %	2021 in %	van betrouwbaar
(bedragen x € 1.000)	winstuitname)							eindresultaat
Dorpshart Krimpen aan de Lek:
- Binnengebied / Molenweide	4.716	3.739	-49	3.690	n.v.t.	n.v.t.	n.v.t.	n.v.t.
- Centrumgebied	-5.145	-5.730	-42	-5.772	n.v.t.	n.v.t.	n.v.t.	n.v.t.
Tiendhoek II (afgesloten in 2021)	3.235	3.235	0	3.235	100,00%	100,00%	100,00%	3.235
Tussendijk-Bakwetering	-76	444	-57	387	10,92%	23,19%	2,53%	10
Zevender-Thiendenland II	212	548	0	548	97,83%	99,23%	97,08%	532
Hoflaan Stolwijk:
- Bouw brandweerkazerne	-25	-23	-35	-58	0,00%	14,18%	0,00%	0
- Woningbouw Hoflaan	-89	577	-139	438	7,54%	15,29%	1,15%	0
Totaal	2.828	2.790	-322	2.468				3.777
- = lasten / nadelig resultaat

In 2021 is het complex Tiendhoek II afgesloten. Zoals uit bovenstaand overzicht blijkt, is dit complex afgesloten met een positief resultaat.

Algemene reserve grondzaken
Deze reserve wordt gebruikt om verliezen op een grondexploitatie af te dekken. Met deze reserve worden eventuele fluctuaties binnen diverse grondexploitaties opgevangen. De reserve kan ook worden benut bij het opstarten van nieuwe grondexploitaties en voor strategische verwervingen.

Omschrijving	2019	2020	2021
(bedragen x 1.000)
Saldo per 1 januari	3.268	2.993	4.739
Mutaties:
- Winstuitnamen en afsluiten diverse grondexploitaties	602	686	440
- Verrekening vennootschapbelasting	9	44	-229
- Overige ontwikkelingen (o.a. Schoonhoven Noord, Galgoord, Gouderak en Bovenkerkseweg)	-82	-213	-104
- Verkoop grond Veerweg Bergambacht			200
- Dekking overige kapitaallasten	-249
- Vorming bestemmingsreserve Strategische verwervingen	-500
- Aanpassing verliesvoorziening Dorpshart Centrum	-55	1.229	44
Saldo per 31 december	2.993	4.739	5.090
- = lasten / nadelig resultaat

Voorziening verlieslatende projecten
Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stelt als verplichting dat het saldo van verlieslatende grondexploitaties direct dient te zijn afgedekt door middel van een voorziening. De voorziening verlieslatende complexen heeft betrekking op de grondexploitatie Dorpshart Krimpen aan de Lek. Deze grondexploitatie is opgebouwd uit de deelcomplexen Dorpshart Binnenterrein (Molenweide) en Dorpshart Centrumgebied. Het saldo van de voorziening was per 1 januari 2021 becijferd op een bedrag van € 2.035.000. Het saldo van de voorziening per 31 december 2021 bedraagt € 1.991.000.

Krediet Strategische Grond- en Vastgoedaankopen
Op 5 november 2019 heeft de raad besloten een krediet beschikbaar te stellen van € 7.500.000 voor het doen van strategische grond- en vastgoedverwervingen. Het college is bevoegd tot uitgaven uit het krediet voor de aankoop van gronden en opstallen die zijn gelegen in gebieden waarop de raad een voorkeursrecht heeft gevestigd. Daarnaast is het college bevoegd tot uitgaven voor de aankoop van gronden en opstallen die niet onder een voorkeursrecht vallen maar die liggen in een gebied waarvoor de raad een ruimtelijke visie (structuurvisie, omgevingsplan of bestemmingsplan) heeft vastgesteld en waarvan men verwacht deze te realiseren binnen een termijn van 5 jaar. Ook is besloten het krediet voor strategische aankopen als vast onderdeel op te nemen in deze paragraaf.

Het college informeert de raad over de gerealiseerde aankopen en de stand van zaken van het krediet via de jaarrekening. Evaluatie van het krediet vindt jaarlijks plaats in het kader van de vaststelling van de begroting. In de periode 2019-2020 heeft het college met de gebruikmaking van dit krediet de volgende aankooptransacties gerealiseerd:
1 Grondpercelen ten westen van de kern Ammerstol
2 Blekerstraat 7, Haastrecht
3 Bergambachterstraat 3, Schoonhoven
4 Opweg 88, Schoonhoven
5 Opweg 90, Schoonhoven
6 Meidoornstraat 2, Bergambacht

In 2021 heeft de gemeente het perceel Veerweg 8 aangekocht van de Provincie Zuid-Holland. De levering en betaling van deze aankoop vindt plaats eind 2022 of begin 2023.  waarna de verwerking van deze uitgave zal plaatsvinden.

Het beschikbare bedrag voor strategische grond- en vastgoedaankopen bedraagt per 31 december 2021 nog €  € 4.565.877.

Bestemmingsreserve Strategische Verwervingen
De raad heeft op 5 november 2019 besloten een bestemmingsreserve Strategische Verwervingen vast te stellen die bedoeld is voor het dekken van de kosten die samenhangen met de aankoop van strategisch grond- en vastgoed en de verwachte inkomsten en uitgaven die met de tijdelijke exploitatie van deze aankopen zijn gemoeid. Ook is besloten om het college de bevoegdheid te verlenen te beschikken over de reserve, met dien verstande dat in de tussentijdse rapportages de mutaties worden opgenomen. De stand van de bestemmingsreserve Strategische Verwervingen bedraagt per 31 december 2021 €  € 235.525.

Onder faciliterend grondbeleid wordt verstaan de gemeentelijke inzet in ruimtelijke initiatieven waarin marktpartijen opdrachtgevend en risicodragend zijn. De rol van de gemeente beperkt zich bij faciliterend grondbeleid hoofdzakelijk tot begeleiding, coördinatie en facilitering van gemeentelijke besluitvormingsprocessen. De gemeentelijke kosten die hiermee zijn gemoeid worden volgens het kostenverhaalsrecht zoals bedoeld in artikel 8.4. WRO verhaald op de initiatiefnemer, doorgaans in de vorm van een exploitatiebijdrage. Deze bijdrage is een vergoeding voor de  kosten die de gemeente moet maken in de vorm van uren van projectmanagement en -ondersteuning en de hiermee gemoeide kosten van de inzet van vast en ingehuurd personeel en advisering door verbonden diensten zoals IBKW en ODMH. De begrotingspost ondersteunt de centrale sturing op de inspanningen en de uitgaven en inkomsten die zijn gemoeid met de uitvoering van het faciliterend grondbeleid. Financiële verantwoording vindt plaats via de jaarrekening en de tussenrapportage. In de paragraaf Grondbeleid worden de belangrijkste projecten op het gebied van faciliterend grondbeleid toegelicht. Hieronder een overzicht van enkele ontwikkelingen.
Als gevolg van het hoge aantal ruimtelijke initiatieven, waaronder enkele grotere projecten zoals de bouw van de nieuwe Lidl in Schoonhoven en de realisatie van het nieuwe politiebureau in Bergambacht, sluit de kostenplaats faciliterende grondbeleid in 2021 op een positief resultaat van € 48.832.

Herontwikkeling Aviaterrein Ouderkerk aan den IJssel (project Bolderkade)
Initiatiefnemer: Lambrane Ontwikkeling
Omschrijving initiatief: Herontwikkeling buitendijkse voormalige bedrijfslocatie. Bouw ca. 42 appartementen, bijbehorende parkeerplaatsen en een kleine recreatieve voorziening. Volgens planning wordt het bestemmingsplan in 2021 ter vaststelling aan de raad aangeboden.

Herontwikkeling Dikaterrein, Schoonhoven
Initiatiefnemer: Slangen & Koenis
Omschrijving initiatief: Herontwikkeling buitendijkse bedrijfslocatie. Bouw ca. 40 appartementen in combinatie met (maatschappelijke) voorzieningen
Om tot een plan te komen dat voor de rivierbeheerder Rijkswaterstaat acceptabel is zijn in 2021 meerdere verkenningen uitgevoerd Belangrijk hierin is onder andere de vraag op welke wijze initiatiefnemers kunnen voldoen aan de eisen van ruimtelijke compensatie die gelden voor een veilige waterafvoer in het stroomgebied van de rivier De Lek.

Herontwikkeling IHC-terrein en Boogaerdtterrein, Krimpen aan de Lek
Omschrijving initiatief: Herontwikkeling buitendijkse voormalige bedrijfslocatie naar woningbouw.
De herontwikkelingsplannen die in 2019 in gang waren gezet zijn niet voortgezet vanwege het faillissement van 1 van de ontwikkelende partijen. De eigenaren zijn van de betrokken terreinen zijn, op het advies van de gemeente, in 2021 begonnen met het samen onderzoeken of een integraal masterplan van zowel  het IHC- als het Boogaerdterrein mogelijk is.

In dit onderdeel komen projecten aan de orde die nog in voorbereiding zijn en waarvan nog niet duidelijk is of de gemeente actief grondbeleid gaat voeren door het vaststellen van een grondexploitatie, voor een faciliterende rol kiest of voor een vorm van samenwerking met marktpartijen.

Herontwikkeling Galgoord, Haastrecht
In 2021 heeft het voorontwerp-bestemmingsplan ter inzage gelegen. Het bereiken van onderlinge overeenstemming door partijen (ontwikkelaar en grond-en bedrijfseigenaren) in het gebied kost meer tijd waardoor het ontwerp-bestemmingsplan nog niet in procedure kon worden gebracht.

Herontwikkeling bedrijfsterrein Schoonhoven-Noord
In 2021 is gewerkt aan de 1e fase (ontwikkeling van het deel nieuwe VMBO en sporthal) en de verkenning van de woningbouwopgave. Hiervoor heeft zich een marktpartij gemeld. Daarnaast zijn ook bedrijfseigenaren bezig met herontwikkelingsplannen.

Ontwikkeling Gouderak Oost
De verkenning van deze ontwikkelopgave heeft vertraging opgelopen als gevolg van het zg. 3 hectare-beleid van de provincie dat in 2021 is geïntroduceerd. In 2021 is het plaatsen van deze ontwikkeling op de zg. 3 hectare-lijst met Provincie ambtelijk voorbereid en gereed gemaakt voor de bestuurlijke besluitvorming binnen de Provincie.

Ontwikkeling centrum Schoonhoven Noord
In 2021 is de omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van de nieuwe Lidl en de appartementen. Ook is in 2021 gestart met de bouw.

Herontwikkeling Spoorzone
In 2021 zijn met Van Wijnen belangrijke stappen in de planvorming voor het gebied. Verspreid over verschillende fasen komt er een volledig nieuwe woonwijk aan de Spoorsingel en Spoorstraat. Er komt een divers woningaanbod; variërend van grondgebonden woningen tot appartementen, zowel huur- als koopwoningen. De woningen zijn bestemd voor onder andere starters en doorstromers zoals gezinnen en senioren. Het bestaande stationsgebouw blijft behouden. De exacte invulling van deze locatie is nog niet bekend. Gedacht wordt aan dag horeca, verhuur van flexibele kantoorruimte of horeca met een sociaal maatschappelijk karakter.