G. Grondbeleid

Deze paragraaf omvat de volgens de BBV verplichte toelichting op het gevoerde en te voeren gemeentelijk grondbeleid en de hierin te verwachten ontwikkelingen.

De bouw, de realisatie en de verkoop van woningen in de gebieden van de actieve complexen Dorpshart Krimpen aan de Lek en Zevender Thiendenland Schoonhoven, zijn in 2022 in een afrondende fase gekomen.

Na verwerking van de in 2022 gerealiseerde winstneming en de actualisering van de verliesvoorziening voor het complex Dorpshart, bedraagt de stand van de Algemene Reserve Grondzaken € 5.367.000 (stand per 31-12-2022). De totale winstprognose van de complexen is ten opzichte van de laatste prognose vanuit de begroting 2023 € 423.000hoger. Redenen voor deze hogere winstprognose is de hogere winst vanuit het complex Dorpshart Krimpen Centrum gebied. 

In het complex Zevender Thiendenland  hebben in 2022 de laatste grondverkopen plaats gevonden.  Dit geldt ook voor het complex Dorpshart waar in 2022 de laatste woningen zijn opgeleverd en de werkzaamheden van het openbaar gebied zijn afgerond. 

De nota Grondbeleid omvat het beleidskader (bestaande uit onder andere 22 beleidsregels) voor het te voeren grondbeleid bij maatschappelijke opgaven. Voor de inhoud van het gemeentelijk grondbeleid verwijzen wij kortheidshalve naar de nota. Op dit moment wordt er gewerkt aan een herziening van deze nota. Naar verwachting zal deze herziene nota in het derde kwartaal aan de raad ter vaststelling worden aangeboden. 

Macro-economische ontwikkelingen
In 2022 werd met name Europa opgeschrikt door de oorlog in Oekraine.  Naast een grote stroom van vluchtelingen was een bijkomend effect van deze oorlog dat tal van (grond)stoffen aanzienlijk in prijs stegen. De voorheen gebruikelijke calculaties bleken niet langer houdbaar en het resultaat was dat opdrachtgevers geconfronteerd werden met  stijgende en niet vooraf ingecalculeerde prijzen.  Los daarvan zag de markt zich ook geconfronteerd met een schaarste aan arbeidskrachten en, hoewel voor onze gemeente nog niet directe consequenties de problematiek rond de stikstofuitstoot. De ontwikkelingen op de (middel)lange termijn blijven daardoor onzeker en onvoorspelbaar en zullen mede afhangen van  de ontwikkelingen op mondiaal niveau.  In 2022 was er voor Nederlandse begrippen sprake van een ongekende  toename van de inflatie en een voorzichtige verhoging van de rentetarieven. 

Strategische grondverwervingen
In 2022 zijn er vanuit strategische overwegingen twee panden aangekocht. Het betreft Veerweg 8 in Bergambacht. Dit perceel was nodig voor de realisatie van de buitendienstlocatie. Ook is het pand Provinciale Weg Oost 135 in Haastrecht aangekocht in verband met de ontwikkelingen rond het project Galgoord in die gemeente.  

Het BBV schrijft voor dat in de paragraaf Grondbedrijf een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitaties moet worden gegeven. Om deze reden blikken we in de paragraaf niet alleen terug naar wat is gerealiseerd in 2022, maar kijken we ook vooruit naar 2023 en volgende jaren. Met name waar het gaat om wijzigingen in de planning van de geraamde inkomsten en uitgaven. Consistent beleid in het kader van de jaarlijkse paragraaf van de jaarrekening is dat de cijfers worden vergeleken met de meest recent geactualiseerde prognoses, namelijk die van de begroting 2022. De werkelijke inkomsten en uitgaven zijn per complex verwerkt waarna een nieuwe boekwaarde is bepaald. De grondexploitatieramingen van de nog te verwachte inkomsten en uitgaven zijn geactualiseerd. Dit is nog geen complete actualisatie, die wordt uitgevoerd in het kader van de begroting. Voor de raming zijn de parameters gehanteerd van de begroting 2022 namelijk:

Parameter	Jaarrekening	Begroting	Jaarrekening	Begroting
	2021	2022	2022	2023
Interne rekenrente	1,09%	1,09%	0,64%	0,64%
Index uitgaven	2021: 1,80% / 2022: 1,90%	2022: 1,90% / 2023: 1,60%	2022: 1,90% / 2023: 3,0%	2023: 3,0% / 2024: 2,5%
Index inkomsten	2,50%	2,50%	2,50%	2,50%
Discontovoet	2,00%	2,00%	2,00%	2,00%

De interne doorbelasting van de ambtelijke inzet is voor 2022 verwerkt op basis van de interne urenregistratie door de projectleiders. De verliesvoorziening en het risicoprofiel per complex zijn geactualiseerd. Daarnaast is per complex bepaald of de verplichte tussentijdse winstneming aan de orde is.

Heffing vennootschapsbelasting (VPB)
Gemeenten zijn verplicht over de winsten vanuit bedrijfsmatige activiteiten, waaronder de exploitatie van gronden, vennootschapsbelasting af te dragen. De definitieve aangifte vennootschapsbelasting 2021  is ingediend. Dit heeft geleid tot een teruggave van de belastingdienst van het reeds betaalde voorschot van € 26.000. Het voorschot VPB 2022 bedraagt € 151.000.  De definitieve aangifte 2022 volgt na vaststelling van de jaarrekening. Op basis van de mutaties 2022 wordt verwacht dat over 2022 geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. Het saldo van de mutaties VPB wordt, net als voorgaande jaren, verrekend met de Algemene Reserve Grondzaken.

Grondprijzen
Onderstaande tabel is dezelfde als die in begroting 2022 en is samengesteld op basis van vergelijking van grondprijzen in omliggende gemeenten en toetsing aan de residuele berekeningen in de eigen grondexploitaties. De aanpassingen zijn doorgevoerd op basis van de grondprijzen die bij actuele transacties zijn gerealiseerd.

Woningtype	Grondprijs per kavel excl. BTW		Bandbreedte VON-prijs excl. BTW	Grondquote *)
Rijwoning koop	55.000 - 70.000		205.000 - 310.000	25% - 35%
Rijwoning sociale huur	20.000 - 25.000		huur tot maximaal de liberalisatiegrens (2018: € 710,68 per maand	-
2-1 kap woning koop	90.000 - 111.000		345.000 - 380.000	30% - 40%
Vrijstaande woning koop	125.000 - 175.000		350.000 - 450.000	30% - 40%
Appartement sociale huur	20.000 - 25.000		huur tot maximaal de liberalisatiegrens (2020: € 737 per maand	-
Appartement goedkoop	25.000 - 40.000		120.000 - 150.000	10% - 25%
Appartement middelduur	40.000 - 55.000		150.000 - 390.000	20% - 25%
Appartement duur koop	> 55.000		> 390.000	20% - 25%
Detailhandel	200 - 500 per m2		beleggingswaarde: 120.000 - 210.000 per bedrijfsruimte	-
Bouwkavels	117.000 - 135.000		300.000 - 400.000	30% - 40%
			*) grondprijs als % van de VON-prijs ex. BTW

4.6 Risicomanagement

Per saldo neemt de totale risicowaardering met 11% af ten opzichte van de jongste actualisatie in het kader van de Begroting 2022. Belangrijkste oorzaken zijn het gereed komen van werkzaamheden in het complex Dorpshart en het afsluiten van het complex Tiendhoek II.

Complex	Waardering risico's		Verklaring:
	Jaarrekening 2022			waardering blijft gelijk
	tov Begroting 2023
ND-Molenweide Krimpen	1			daling <= 10.000	XXXXXXX	stijging <=10.000
ND-Centrum Krimpen	1
Tussen Dijk en Bakwetering Lkk	1			50.000 >= daling > 10.000	XXXXXXX	50.000 >= stijging > 10.000
Thiendenlanden II / Zevender Schoonhoven	1
Hoflaan, Stolwijk	1			100.000 >= daling > 50.000	XXXXXXX	100.000 >= stijging > 50.000
totale waardering	1			daling > 100.000	XXXXXXX	stijging > 100.000
in weerstandsvermogen	1

5.1 Overzicht actuele grondexploitaties
In onderstaand overzicht is aangegeven hoe de boekwaarde (inclusief winstuitname) zich in 2022 heeft ontwikkeld.

Bouwgrondexploitatie	Boekwaarde	Vermeerderingen	Verminderingen	Winstuitname	Afgesloten	Boekwaarde	Geraamd	Geraamd
	01-01-2022	2022 (baten)	2022 (lasten)	2022 t.g.v. / t.l.v.	grond-	31-12-2022	eindresultaat	eindresultaat
(bedragen x € 1.000)	(incl. winstuitname)			AR Grondzaken	exploitatie 2022	(incl. winstuitname)	(eindwaarde)	(contante waarde)
Dorpshart Krimpen aan de Lek:
- Binnengebied / Molenweide	4.716		-453	n.v.t.		4.263	3.691	3.619
- Centrumgebied	-5.145		-94	n.v.t.		-5.239	-5.179	-4.690
Tussendijk-Bakwetering	-86		-4	1		-89	467	431
Zevender-Thiendenland II	-321	257	-65	79		-50	462	462
Hoflaan Stolwijk:
- Bouw brandweerkazerne	-25	162	-164			-27	-24	-21
- Woningbouw Hoflaan	-90	44	-311	-24		-381	584	529
Subtotaal	-951	463	-1.091	56	0	-1.523	1	330
Voorziening verlieslatende projecten	1.991		-504			1.487
Totaal	1.040	463	-1.595	56	0	-36
- = lasten / nadelig resultaat

De (verwachte) ontwikkeling van de winstprognose is in de periode 2020 tot en met 2023 als volgt:

Grondexploitatie	Geraamd	Geraamd	Geraamd	Geraamd	Voordelig verschil eindresultaat
	eindresultaat	eindresultaat	eindresultaat	eindresultaat	begroting 2023 en jaarrekening
	(eindwaarde,	(eindwaarde,	(eindwaarde,	(eindwaarde,	2022
	conform	conform jaar-	conform	conform jaar-
(bedragen x 1.000)	begroting 2022)	rekening 2021)	begroting 2023)	rekening 2022)	bedrag	in %
Dorpshart Krimpen aan de Lek:
- Binnengebied / Molenweide	3.705	3.739	3.648	3.691	43	1,2%
- Centrumgebied	-5.700	-5.730	-5.730	-5.179	551	9,6%
Tussendijk-Bakwetering	447	444	467	467	0	0,0%
Zevender-Thiendenland II	501	548	656	462	-194	-29,6%
Hoflaan Stolwijk:
- Bouw brandweerkazerne	-23	-23	-22	-24	-2	9,1%
- Woningbouw Hoflaan	41	577	559	584	25	4,5%
	-1.029	-445	-422	1	423
- = lasten / nadelig resultaat

1. Krimpen aan de Lek, Nieuw dorpshart, Binnenterrein (Molenweide)
In 2021/begin 2022 zijn alle resterende 43 koopwoningen gerealiseerd en opgeleverd. Na het gereed komen van de inrichting van de openbare ruimte wordt  dit complex in 2023  afgesloten. Het geraamde eindresultaat blijft nagenoeg gelijk aan de laatste actualisatie in het kader van de begroting 2022.

2. Krimpen aan de Lek, Nieuw Dorpshart, Centrum
In 2021 zijn De Waterlelie (22 appartementen) en 8 stadswoningen opgeleverd aan de bewoners. In 2021 is  ook gestart met de bouw van de laatste fase, de koopappartementen van de De Waag (11 appartementen) en het Slot (13 appartementen).  De negatieve boekwaarde is met een bedrag van   551.000 verminderd.

3. Lekkerkerk, Tussen Dijk en Bakwetering
Het betreft hier een locatie die ligt ingeklemd tussen de bebouwing en het dijklichaam. Momenteel wordt in overleg met de ontwikkelaar bezien hoe de verdere ontwikkeling van dit gebied dient plaats te vinden.   

4. Schoonhoven, Zevender-Thiendenland II
In 2022 is het openbaar gebied gedeeltelijk opgeleverd aan de gemeente.  Momenteel wordt nog gewerkt aan de aanleg van een fietspad in dit gebied.  

5. Hoflaan Stolwijk
In 2021 heeft de raad voor deze opgave het bestemmingsplan vastgesteld en de grondexploitatie. In 2021 is gestart met de saneringswerkzaamheden en is ook de sloop van de opstallen voortgezet. Het complex omvat de bouw van 22 sociale huurappartementen en 17 koopwoningen (appartementen en grondgebonden woningen).  Gewerkt is aan een tender voor de uitgifte van de gronden van de koopwoningen aan een ontwikkelende partij. In 2022 is  de bouw van de brandweerkazerne op dat terrein door de Veiligheidsregio Hollands Midden afgerond. 

De verplichte tussentijdse winstuitname (twu) zal op een aparte regel worden verantwoord en niet als kostenpost in de betrokken grondexploitaties worden opgenomen. Aan de verplichte verantwoording en verwerking van de twu is hiermee voldaan. Daarnaast blijft de berekening van het verwachte eindresultaat in de GREX-en zuiver. Het positieve saldo van afgeronde grondexploitaties en gerealiseerde winstuitnamen van lopende grondexploitaties bedraagt over de periode 2015-2022 € 5.339.000. Dit bedrag maakt deel uit van het saldo van de Algemene reserve grondzaken.

Bouwgrondexploitatie	Boekwaarde	Geraamd	Onzekerheden /	Betrouwbaar	Realisatie	Realisatie	Realisatie	Winstuitname
	31-12-2022	eindresultaat	risico's	eindresultaat	baten t/m	lasten t/m	totaal t/m	2017 t/m 2022
	(exclusief	(jaarrekening		per 31-12-2022	2022 in %	2022 in %	2022 in %	van betrouwbaar
(bedragen x € 1.000)	winstuitname)	2022)						eindresultaat
Dorpshart Krimpen aan de Lek:
- Binnengebied / Molenweide	4.263	3.691	-34	3.657	n.v.t.	n.v.t.	n.v.t.	n.v.t.
- Centrumgebied	-5.239	-5.179	-36	-5.215	n.v.t.	n.v.t.	n.v.t.	n.v.t.
Tussendijk-Bakwetering	-80	467	-57	410	10,21%	21,91%	2,24%	€9
Zevender-Thiendenland II	403	462	0	462	98,91%	99,15%	98,07%	€453
Hoflaan Stolwijk:	-384	560	-161	399	15,29%	39,73%	6,07%	€24
Totaal	-1.037	1	-288	-287				486
- = lasten / nadelig resultaat

In 2022 zijn geen complexen afgesloten.

Algemene reserve grondzaken
Deze reserve wordt gebruikt om verliezen op een grondexploitatie af te dekken. Met deze reserve worden eventuele fluctuaties binnen diverse grondexploitaties opgevangen. De reserve kan ook worden benut bij het opstarten van nieuwe grondexploitaties en voor strategische verwervingen.

Omschrijving	2020	2021	2022
(bedragen x 1.000)
Saldo per 1 januari	2.993	4.739	5.090
Mutaties:
- Winstuitnamen en afsluiten diverse grondexploitaties	686	440	-56
- Verrekening vennootschapbelasting	44	-229	-5
- Overige ontwikkelingen (o.a. Schoonhoven Noord, Galgoord, Gouderak en Bovenkerkseweg)	-213	-104	-3
- Verkoop grond Veerweg Bergambacht		200
- Vorming bestemmingsreserve Strategische verwervingen			-163
- Aanpassing verliesvoorziening Dorpshart Centrum	1.229	44	504
Saldo per 31 december	4.739	5.090	5.367
- = lasten / nadelig resultaat

Voorziening verlieslatende projecten
Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stelt als verplichting dat het saldo van verlieslatende grondexploitaties direct dient te zijn afgedekt door middel van een voorziening. De voorziening verlieslatende complexen heeft betrekking op de grondexploitatie Dorpshart Krimpen aan de Lek. Deze grondexploitatie is opgebouwd uit de deelcomplexen Dorpshart Binnenterrein (Molenweide) en Dorpshart Centrumgebied. Het saldo van de voorziening was per 1 januari 2022 becijferd op een bedrag van € 1.991.000. Actualisatie van de betreffende grondexploitatie in de jaarrekening 2022 heeft geleid tot een verlaging van de voorziening met € 504.000. Het saldo van de voorziening per 31 december 2022 bedraagt € 1.487.000.

Krediet Strategische Grond- en Vastgoedaankopen
Op 5 november 2019 heeft de raad besloten een krediet beschikbaar te stellen van € 7.500.000 voor het doen van strategische grond- en vastgoedverwervingen. Het college is bevoegd tot uitgaven uit het krediet voor de aankoop van gronden en opstallen die zijn gelegen in gebieden waarop de raad een voorkeursrecht heeft gevestigd. Daarnaast is het college bevoegd tot uitgaven voor de aankoop van gronden en opstallen die niet onder een voorkeursrecht vallen maar die liggen in een gebied waarvoor de raad een ruimtelijke visie (structuurvisie, omgevingsplan of bestemmingsplan) heeft vastgesteld en waarvan men verwacht deze te realiseren binnen een termijn van 5 jaar. Ook is besloten het krediet voor strategische aankopen als vast onderdeel op te nemen in deze paragraaf.

Het college informeert de raad over de gerealiseerde aankopen en de stand van zaken van het krediet via de jaarrekening. Evaluatie van het krediet vindt jaarlijks plaats in het kader van de vaststelling van de begroting. In de periode 2019-2020 heeft het college met de gebruikmaking van dit krediet de volgende aankooptransacties gerealiseerd: 
1 Grondpercelen ten westen van de kern Ammerstol
2 Blekerstraat 7, Haastrecht
3 Bergambachterstraat 3, Schoonhoven
4 Opweg 88, Schoonhoven
5 Opweg 90, Schoonhoven
6 Meidoornstraat 2, Bergambacht

Specifiek in het jaar 2022 zijn de volgende panden vanuit dit krediet aangekocht: 

7 Provinciale weg oost 135 in Haastrecht

8 Veerweg 8. De levering en betaling van deze aankoop heeft in december 2022 plaats gevonden

Door deze aankopen is het oorspronkelijk beschikbare bedrag voor strategische grond- en vastgoedaankopen per 31 december 2022 geslonken tot  €  € 3.190.000.

Bestemmingsreserve Strategische Verwervingen
De raad heeft op 5 november 2019 besloten een bestemmingsreserve Strategische Verwervingen vast te stellen die bedoeld is voor het dekken van de kosten die samenhangen met de aankoop van strategisch grond- en vastgoed en de verwachte inkomsten en uitgaven die met de tijdelijke exploitatie van deze aankopen zijn gemoeid. Ook is besloten om het college de bevoegdheid te verlenen te beschikken over de reserve, met dien verstande dat in de tussentijdse rapportages de mutaties worden opgenomen. In 2022  is er voor een bedrag van € 91.000 aan mutaties ten laste van de reserve geboekt. De stand van de bestemmingsreserve Strategische Verwervingen bedraagt daarmee per 31 december 2022 €  € 145.000

Onder faciliterend grondbeleid wordt verstaan de gemeentelijke inzet in ruimtelijke initiatieven waarin marktpartijen opdrachtgevend en risicodragend zijn. De rol van de gemeente beperkt zich bij faciliterend grondbeleid hoofdzakelijk tot begeleiding, coördinatie en facilitering van gemeentelijke besluitvormingsprocessen. De gemeentelijke kosten die hiermee zijn gemoeid worden volgens het kostenverhaalsrecht zoals bedoeld in artikel 8.4. WRO verhaald op de initiatiefnemer, doorgaans in de vorm van een exploitatiebijdrage. Deze bijdrage is een vergoeding voor de  kosten die de gemeente moet maken in de vorm van uren van projectmanagement en -ondersteuning en de hiermee gemoeide kosten van de inzet van vast en ingehuurd personeel en advisering door verbonden diensten zoals IBKW en ODMH. De begrotingspost ondersteunt de centrale sturing op de inspanningen en de uitgaven en inkomsten die zijn gemoeid met de uitvoering van het faciliterend grondbeleid. Financiële verantwoording vindt plaats via de jaarrekening en de tussenrapportage. In de paragraaf Grondbeleid worden de belangrijkste projecten op het gebied van faciliterend grondbeleid toegelicht.

In dit onderdeel komen projecten aan de orde die nog in voorbereiding zijn en waarvan nog niet duidelijk is of de gemeente actief grondbeleid gaat voeren door het vaststellen van een grondexploitatie, voor een faciliterende rol kiest of voor een vorm van samenwerking met marktpartijen.

Herontwikkeling Galgoord, Haastrecht
In 2021 heeft het voorontwerp-bestemmingsplan ter inzage gelegen. Het bereiken van onderlinge overeenstemming door partijen (ontwikkelaar en grond-en bedrijfseigenaren) in het gebied kost meer tijd waardoor de in 2022 voorziene procedure voor het  ontwerp-bestemmingsplan nog niet heeft kunnen plaatsvinden. 

Herontwikkeling bedrijfsterrein Schoonhoven-Noord
In 2022 is gewerkt aan de 1e fase (ontwikkeling van het deel nieuwe VMBO en sporthal) en de verkenning van de woningbouwopgave. Los van deze bouwontwikkelingen  wordt gewerkt aan de verwerving van een bedrijfspand dat nodig is om de beoogde transformatie tot woningbouwlocatie mogelijk te maken.  

Ontwikkeling Gouderak Oost
De verkenning van deze ontwikkelopgave heeft vertraging opgelopen als gevolg van het zg. 3 hectare-beleid van de provincie dat in 2021 is geïntroduceerd. In 2021 is het plaatsen van deze ontwikkeling op de zg. 3 hectare-lijst met Provincie ambtelijk voorbereid en gereed gemaakt voor de bestuurlijke besluitvorming binnen de Provincie hetgeen in 2022 heeft geresulteerd dat het gebied op de 3ha lijst van de provincie is komen te staan. Inmiddels was echter het door de gemeente opgelegde voorkeursrecht komen te vervallen. De verwachting is dat er vanuit de markt wordt gereageerd op deze mogelijkheid voor bouwontwikkeling. 

Herontwikkeling Spoorzone
In 2022 zijn er met Van Wijnen belangrijke stappen gezet in de planvorming voor het gebied. Verspreid over verschillende fasen komt er een volledig nieuwe woonwijk aan de Spoorsingel en Spoorstraat. Er komt een divers woningaanbod; variërend van grondgebonden woningen tot appartementen, zowel huur- als koopwoningen. De woningen zijn bestemd voor onder andere starters en doorstromers zoals gezinnen en senioren. Het bestaande stationsgebouw blijft behouden.